7月24日，中央政治局会议明确提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，随后的一个多月，相关部委和各级地方政府积极落实会议精神，推出一系列政策“组合拳”，力度之大超出市场预期。
房地产政策优化调整，背景是房地产市场供求关系发生重大变化。具体发生哪些变化，背后的短期和中长期原因是什么？房地产政策优化调整需要注意哪些问题？本文将逐一进行梳理。
房地产市场供求关系发生重大变化
当前，我国房地产市场供求关系发生重要变化，市场格局将会进一步重塑。究其变化原因可以分为短期和长期两方面。
从短期原因看，一是需求端基本面下滑。经济增速和居民收入增速放缓，居民购买力不足，需求端受到影响。二是供给端输血不足。在强硬的降杠杆政策下，房企暴雷潮不断蔓延，供给端处于深度调整期。三是市场预期发生变化。居民对于房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足。
从中长期原因看，一是人口增速放缓，人口老龄化趋势逐渐明显，长期住房需求基本面发生变化。二是城镇化进程放缓，住房供给逐步饱和。2022年末我国常住人口城镇化率为65.22%，虽比2021年提高0.9个百分点，但较2021年1.3个百分点的增速相比仍在减缓。三是房地产供给侧需要新发展模式，权益型投资将占据更大比例。当前我国房地产市场已逐步由增量向存量转变，新发展格局下权益型融资工具将发挥更大作用，如REITs，居民可通过REITs享受到不动产增值收益，也自然影响到房地产市场供需两端。
房地产政策持续优化中
中央及地方关于房地产政策在不断优化，整体来看，主要体现在需求侧和供给侧两方面。
（一）需求侧方面，侧重于满足居民刚性和改善性需求
第一，推动“认房不认贷”政策落地，大力促进改善性住房需求，降低购房成本。第二，下调首付比例、存量房贷利率，进一步降低居民购房首付压力及还贷成本。第三，税收优惠政策，主要包含降低契税、换购退还个税等。
（二）供给侧方面，侧重于优化住房供给结构，保障房企合理融资需求
第一，优化住房供给结构，积极推动超大特大城市城中村改造、构建保障性租赁住房体系等。第二，全力推进“保交楼”、保障房企合理融资需求。
总结与展望
在政策优化及市场转变过程中，应当注意以下几点：
第一，进行供给侧改革，应当发挥资金和产业力量，需要摒弃高负债的模式，发挥权益型融资工具的作用。房地产供给侧的深度改革需各利益相关方共同推动，如房企、银行、地方政府等，在摒弃旧模式的同时应充分发挥产融结合的优势，不断扩大权益型融资比例。
第二，稳定居民预期，通过解除限购、“认房不认贷”等一系列政策组合拳持续释放刚需和改善型需求，通过降低首付、降低贷款利率降低购房成本。中国居民家庭资产中房产比例居全球首位，稳定居民预期是本轮建立新均衡的重点，也是经济发展、刺激消费的有力保证。
第三，建立更加全面的“租购并举”体系，提高居民证券化参与程度，防止再次出现房产投资、投机过度扭曲市场均衡。鼓励居民在REITs市场参与分享不动产收益，进一步扩大REITs资产类别，包含更多的消费型基础设施、市场化租赁住房，在REITs体系完善中加强对于个人投资者的保护和公平性的考量。
（中国房地产网）
