8月以来，各地房地产政策加速调整优化。特别是一些热点二线城市纷纷取消限购，一线城市广州也于近日对限购政策做了优化调整。
从目前形势看，一线城市限购松绑已经纳入政策工具箱，但政策尺度能放开多大，能否成为打破楼市僵局的“终极大招”，还有待观察。
市场持续低迷 限购政策密集松绑
7月24日，中央政治局会议为房地产政策优化调整提供了方向。在此背景下，各地“因城施策”的政策调整呈加速之势，政策出台密度之大、力度之猛历史罕见。据不完全统计，仅8月份地方层面就出台房地产调控政策60余条，内容包括降首付比例、降贷款利率、“认房不认贷”、购房补贴、货币化安置、住房公积金政策调整等。
9月8日，南京宣布全面取消限购；9月19日，武汉、无锡取消限购；9月20日，作为一线城市的广州宣布调整住房限购政策实施范围，解除了黄埔、番禺、花都以及白云区部分地区的限购。
业界预测，接下来深圳、上海、北京也将对限购政策做出调整，但不可能在全域解除限购，而是采取“一区一策”的方式，先放开郊区和周边区域的限购，在资格认定、首付比例和贷款利率方面也会相应做出调整。
松绑限购是大势所趋
我国的房地产限购政策起始于2010年。2014年房地产市场再次陷入低迷，限购政策有所放松。2016年限购政策再次收紧，限购城市进一步扩围。2022年市场再次转冷，部分二三线城市开始了新一轮的限购政策松绑。
实际上，限购政策作为行政手段，原本只是“临时性措施”，在特定时期和特定城市，对房地产市场平稳健康发展确实也起到了积极作用。特别是在一线城市和部分热点二线城市，住房市场出现严重的供不应求，又缺乏完善的保障房体系，在此背景下，限购政策成为抑制炒房需求、稳定房价的利器。
中信证券在研究报告中分析认为，限购作为一种行政性的限制措施，已经不匹配当前已经发生供求关系重大变化的事实。中期来看，一线城市之外的城市限购有望取消或大幅度优化，而一线城市也存在分区优化限购政策的可能性。
松绑限购能否力挽市场颓势？
从历史维度看，“松绑”可以带动销售迅速回暖，甚至走出一大波量价齐升的行情。当然，前些年的市场环境与本轮市场调整做对比，还有很大不同。供需形势、市场预期、居民杠杆率水平和人口婚育观念都已不同以往。据机构统计，相较 2014 年，目前人口首现负增长、刚需人口占比和初结婚率均大幅下滑，房地产市场的增量需求已大不如前。
鉴于本轮政策调整一线城市不太可能全域解除限购，以及当前较为疲弱的市场环境，相信松绑限购一定程度上会激活市场，但不会造成房价的明显上涨。而对三四线城市来说，核心一二线城市放松限购还有可能形成一定的虹吸效应，将有限的需求吸引到高能级城市，造成低能级城市需求进一步减弱。（中国房地产报）
