7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。
消息一出，舆论话题迅速引爆。“坚冰”待融，利率高位站岗的诸多存量房贷客户对此报以强烈的期待。
预计何时落地
2022年以来，多个城市首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。而2018年后的购房者基本是在当时的基准利率上浮一定比例，或者在LPR（贷款市场报价利率）基础上加点。如今，利率快速下行产生了的巨大利息差距。
一位股份行总行人士认为，既然央行提出鼓励商业银行与客户协商置换，应该距离措施实施不远，毕竟目标各方对房地产复苏仍有较强的期待。
7月21日，有消息称，位于江苏常州的江南农村商业银行可通过组合贷置换存量纯商贷的方式。对于将原住房按揭的商业贷款协商变更利率的方式，该行客服人员表示，目前该行没有接到通知和正式文件，需要以人民银行发文为准。
在中信证券首席经济学家明明看来，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，政府部门直接出台政策要求银行进行调整的概率很低。
资深金融从业者姜兆华认为，人民银行将自主协商调低存量房贷利率的“绣球”已经抛了出来，商业银行能否接得住，还需拭目以待。
置换房贷方式频出
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，央行上述7月14日的表态，其背景是近期金融数据发生了明显的改变。
今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元。从房贷余额看，2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速在0.3%，处于历史低位。
邹澜称，统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
不仅是提前还贷，现在通过消费贷、经营贷等方式置换房贷的现象也存在。“没有（置换存量贷款的）政策，那就是通过市场化的方式。”上述国有大行总行研究人士告诉记者，如果政策不调整，利率对贷款人不太有利的情况下，客户肯定就采取一些另外的方式把原贷款置换掉。
有北方地区一位银行业人士告诉记者，他本人也从银行借出约30万元的消费贷，提前还了一部分房贷，新借出消费贷的利率不到4%，而他的房贷利率在5%以上，这样操作节省了一部分利息。
对银行影响几何
华泰证券研究员易峘和常慧丽在研报中估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35个-85个基点。若以新增房贷为标准（平均4.14%）对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿-2000亿元。
若有相关政策落地，接近40万亿的个人住房贷款余额调整，将是一个很大体量。尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大。
“如果一下子降存量房贷利率，大行可能觉得承受不了，当年的营收马上少了很大一部分。”长三角地区一家股份行分行的管理层人士认为，存量房贷利率下降可能影响银行的利益，但是社会公众的利益上去，还要算总账，社会的消费能力上去，经济景气了，消费上去了，银行还是会赚钱的。
上述国有大行总行研究人士认为，这需要统筹考量，不仅会降低银行的利润，对于全年的税收也有很大的影响。如果几家国有大行都降了存量房贷利率，产生的效应累积在财政税收方面，应该是比较大的一个体量。
中泰证券戴志锋团队的报告指出，按照假设存量10%、30%、50%的房贷利率分别下降40基点和80基点进行了测算，发现对上市银行息差影响在0.54基点-5.38基点，对其营收影响在0.24%-2.43%，对其利润影响在0.6%-5.5%。
上述股份行总行人士表示，这还在于银行部门怎么测算潜在损失、如何判断后续市场提前还贷的趋势，关键还是在银行如何根据市场化原则，确保银行净息差基本稳定，客户满意，房地产复苏。（经济观察报 胡艳明）
